鼎冠策略资杨浦滨江，保利中海三年缠斗

7月28日，预期拉满多日之后，杨浦滨江八埭头地块迎来终局之战。

埭头地块路口孙婉秋/摄

上海土拍市场上的活跃玩家们开启了新一轮组团角逐模式，保利（发展）联手华润，建发结盟金茂，招商捆绑越秀，中海则独立上阵，单队迎战各大联合体。

中海深耕东段保利垄断西段

这份阵容早在地块公示后不久便流传于网络。

彼时，保利和华润的强强联合让市场一度有声音认为大局已定。前者深耕杨浦滨江，熟悉区域，当前多盘在售，已形成连贯的项目矩阵，拿下地块后可联动开发；后者今年上半年刚反超招商跻身上海房企全口径销售额第一，势头正盛，擅长综合体与历史风貌街区的开发操盘。加之保利为本地块托底房企，先天占据拿地先发优势。

这位头号种子选手最大的威胁在于中海。

杨浦滨江以杨浦大桥为界，分东西两段，东段刚经历大量拆迁，界面待发展，因落地美团、B站而主打科创产业；西段所处的内环，临近北外滩，对望陆家嘴，滨江资源和城市界面更强。

杨浦大桥左宇/摄

当前，二者在杨浦滨江错位竞争，中海深耕定海东段，保利垄断平凉内环西段，对于中海而言，其迫切希望向西挺进杨浦滨江价值更高的西段。

西拓战略在去年有了契机。

2025年2月，中海中标了此次出让地块旁的八埭头滨江园烂尾项目的代建工作，在市场看来这有益于提前吃透板块基本面，加之强大的资金实力，进一步夯实拿地优势。

中海想寻求向西突破，保利要巩固片区市场占位和话语权，当两种诉求集中到一宗地块上，竞争加速升级。

开拍前，有中海项目营销负责人对《国际金融报》记者表示，保利托底不代表锁定地块，最终还是看竞价，其透露“中海一定会尽力争取”。

中海确实坚持到了终局。

土拍现场，经过73轮的四家混战后，金茂建发退出。随后场上只剩三家博弈，价格突破142亿元后，越秀招商选择止步。中海则和保利华润鏖战145轮，期间依托独立参拍优势，决策链条更短，中海持续紧咬报价，多次主动跟进施压直至赛至219轮，最终保利华润以161.2亿元胜出，溢价率35.83%，成交楼板价约10.2万元/㎡，剔除商业分摊，‌可售住宅楼板价超11万元/㎡‌。

这也是上海公开出让的首宗溢价成交的百亿级地块。

杨浦滨江孙婉秋/摄

谁主杨浦滨江

这样的交锋，过去三年间已多次在中海和保利间上演。

2023年7月，中海和保利发展旗下的保利置业争夺平凉街道71街坊地块，摇号阶段败北。

一年后，上海第三批次集中供地，中海再次报名杨浦滨江平凉社区地块，且全场第一个出价，最终还是被保利发展竞得。

两度败北后，2024年底中海调转方向，驶向东段，接连拿下定海社区两幅地块，开发了云邸玖章南北两区，一年后中海补仓成功，拿下中区夹心地块，自此三区联动，形成百万级体量大盘，成了杨浦滨江代表性改善型供给。

据观点指数监测，2025年云邸玖章开盘四次，实现销售额58.27亿元，同年中海在上海权益销售额为252.3亿元，云邸玖章项目占比达到23%。

中海在东段定海板块蛰伏期间，保利开始了对西段平凉社区的攻城略地。

不同于中海偏好连片地块，保利则大小通吃。2024至2025年间，保利连续拿下平凉、江浦、大街街道多幅核心地块，落地海月外滩、外滩序、外滩启、外滩曜等项目。粗略计算，2025年，保利杨浦滨江项目合计销售额超百亿元，成为保利上海中心城区重仓的核心板块。

虽然八埭头地块归属落幕，但两强间围绕着杨浦滨江的争夺还在继续。

依托东西双线布局，牢牢占据杨浦滨江核心资源的保利优势显著，但或受限于地块面积，其部分项目产品表现趋于保守，设计与品质中规中矩，缺少打动市场的创新亮点，叠加“绿玻璃”风波冲击，重塑客户信心成了保利当下重要挑战。